أنواع الطابو في تركيا
مع تزايد الاهتمام بملكية العقارات في تركيا ، أثار المستثمرون وأصحاب العقارات في تركيا تساؤلات حول سند ملكية "Tapu" ...
سند الملكية في تركيا - كل شيء عن الطابو في تركيا
ما هو الطابو في تركيا ؟
(الطابو) "سند الملكية": هو الوثيقة التي تُنظَّم بشأن عقار معيّن، وتثبت ملكيّة العقار للشّخص المذكور في الوثيقة، وتذكر فيها معلومات حول العقار، وأرقام المسح العقاريّ، ويحدّد فيها موقع العقار، وتُنظَّم هذه الوثيقة من قبل مديريّة السّجلّ العقاريّ التّابعة لوزارة البيئة والمدن التّركيّة والمعروفة في بعض الدول بالشّهر العقاريّ .
معلومات عن الطابو في تركيا
- لا يُعطى السّند العقاريّ (الطابو) إلا لصاحب العقار (المالك الشرعيّ) أمّا الأشخاص المالكين لحقوق أخرى في العقار المعنيّ غير حقّ الامتلاك (كالمؤجّر أو الرّاهن) فلا يتمّ إعطاؤهم سند الطابو.
- إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من شخص، يتمّ منح سند واحد فقط، تُفصَّل من خلاله حصّة كلّ شخص من المالكين في العقار.
- يبيّن سند الطابو ملكيّة الشّخص المذكور اسمه في سند العقار، فإذا ذُكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك بدون ذكر نسبة كـ 1/3 أو غيرها، فهذا يعني أنّ العقار مملوكٌ كاملاً للشّخص المذكور في السّند فقط.
- إذا ذُكرت نّسبة معيّنة فهذا يعني أنّ هناك شريكاً في العقار، وأنّ الشّخص المذكور اسمه يمتلك في العقار بقدر النّسبة المذكورة في السّند.
- يُعتبر الشّركاء في العقار الواحد شركاء في أقسام العقار كلّه، فالشّريك في العقار ليس له جزءٌ مخصّص من العقار، وإنّما كلّ الشركاء يشتركون في العقار كلّه.
أنواع سند الملكية (الطابو) في تركيا
هناك عدة أنواع من سندات الملكية في تركيا حسب نوع العقار ، ومن أهمها:
1. الطابو الزراعي(سند الملكية- الطابو الأزرق)
.jpeg)
هذه العقارات التي تم تسجيلها على أنها أراض فارغة صالحة أو غير صالحة للبناء.
يجب أن تقع هذه القطعة من الأرض ضمن منطقة مدرجة في خطة إعادة الإعمار للحصول على وضع الأرض لإعادة الإعمار.
ومع ذلك ، فإن الحصول على مكانة الأرض لا يعني بناء مبنى. تنظيم مشروع وأخذ رخصة البناء على هذه القطعة. من الضروري النظر والتحقق من البلدية المعنية بشأن حالة إعادة إعمار المنطقة وقطر استخراج إعادة الإعمار كجزء من خطة إعادة الإعمار.
قد تكون القطعة موجودة على الطريق أو مخصصة لحديقة عامة أو منطقة خضراء ونحوها. الخصائص التي توصف بأنها حقل هي أرض أرض زراعية ، لكن في بعض الأحيان قد تكون الأرض أو القطعة المسجلة في سند الملكية أرضًا زراعية تم منحها حالة إعادة الإعمار بسبب تغيير في خطة إعادة الإعمار في المنطقة ، بينما تبقى في سند الملكية كأرض زراعية لعدم وجودها. مراجعة لتغيير نوع الخاصية. في هذه الحالات ، يجب الحصول على المعلومات من قبل البلديات المعنية.
2. سندات البناء(الإنشاءات والمباني)
في هذا النوع من وثائق الملكية ، يتم ذكر معلومات الملكية العامة الرئيسية ، دون ذكر المعلومات الخاصة المتعلقة بالأقسام المستقلة للممتلكات. وهذا يعني أن العقار مسجل كوحدة واحدة غير مقسمة إلى أقسام منفصلة مثل البيوت المستقلة والسقائف والمستودعات والمصانع والمباني المماثلة.
3. سند ملكية التسهيلات العقارية(سندات الارتفاق العقاري)
هي سندات لتسجيل حق ملكية العقار بعد الانتهاء النهائي من تأسيسه وتعيين الأقسام المستقلة فيه مع الموافقة على استخدام كل قسم على حدة ، ويتم ترتيب كل قسم للملكية الكاملة تثبت ملكية المالك من السند للقسم المستقل بالمبنى المذكور.
4. الارتفاق الطابقي
مطلوب تسجيل ملكية الطابق لحماية حقوق المالك. سند الملكية هو المستند الذي تم الحصول عليه لإثبات أن المالك يمتلك العقار في الطابق المحدد من المبنى. سجل ملكية الطابق هو دليل موجز على أن المبنى قد تم تشييده بالكامل وفقًا لقانون البناء.
سجل آخر ، يسمى "ارتفاق الطوابق" ، يُشار إليه غالبًا باللغة التركية باسم "كات إرتيفاكي" ، والذي يتم إصداره عادةً من قبل مقاول البناء للحصول على تمويل للمشروع.
يحدد هذا السجل حصص الملكية وحصة كل مالك. في ECC ، يتم الإشارة إلى المربع الأوسط فقط في سند الملكية ، والذي يعطي سند الملكية (الطابو) عنوان سند الارتفاق ، وليس سند الملكية. يُعرَّف هذا النوع من السندات العقارية بأنها المرحلة التي يجب اجتيازها قبل الحصول على سند الملكية الكامل ، ويثبت الارتفاق ملكية حامل السند في البناء المراد تشييده على قطعة أرض معينة لم تكتمل بعد. ، ولكن يتم تسجيله في سجلات الدائرة العقارية (الطابو) ، موضحًا الموقع ورقم كل جزء منه والشخص الذي يملكه.
عادة ما يقدم مقاولو البناء خصائص المبنى المراد بيعه للمشتري عن طريق هذا السجل ، في شكل وصف تفصيلي للخصائص ، ولكن من ناحية أخرى ، يلزم وجود مستند لتسجيل ملكية الأرضية لأن تُمكِّن هذه الوثيقة المالك من الحصول على رخصة سكن.
يشير القانون رقم 5711 لعام 2007 ، المنشور في الجريدة الرسمية بتاريخ 27 نوفمبر 2007 بشأن ملكية الطابق ، إلى الحاجة إلى الحصول على سجل الكلمة. ينص القانون على فرض غرامات على أصحاب العقارات الذين لا يسجلون العقار ويحصلون على وثيقة ملكية أرضية.
5. سندات الملكية التامة
يطلق عليه باللغة التركية (Kat Mülkiyeti) ، وهو سند يسجل ملكية العقارات بعد أن يتم تأسيسها بالكامل. يتم تعيين الأقسام المستقلة بموافقة كل قسم على حدة. تثبت ملكية السند من قبل القسم المستقل من المبنى المذكور.
تختلف سندات الملكية وحقوق الارتفاق للأراضي الزراعية والأراضي المخصصة للبناء من حيث المعلومات الواردة فيها. تشمل هذه السندات رقم الشقة أو القسم المستقل وموقعها في المبنى وحصتها من الأرض قيد الإنشاء ، في حالة عدم وجود مثل هذه المعلومات في وثيقة الطابو ، وهذا يعني أن العقار المعني لم يحصل بعد. الملكية الكاملة أو الارتفاق العقاري ، ولكن إذا كان رقم الجزء المستقل والموقع وحصة الأرض والمعلومات الأخرى المتعلقة به ، والنوع كأرض استعمارية ، فهذا يعني أن العقار قد حصل على حق الارتفاق ، إذا تم ذكر العقار كمبنى أو فيلا أو شقة ، وهذا يعني أن العقار المعني قد حصل على سند الملكية الكامل. هذا معروف عن طريق مرجع في نوع الطابو:
يجب أن يبين في سند الملكية الكامل إجمالي مساحة المبنى وعدد أجزائه وجزء صاحب العلاقة ورقم هذا الجزء والدور الذي يقع فيه مع مواصفاته. يشير هذا النوع بوضوح إلى قسم المشتري ويؤكد نقل ملكية القسم المحدد إلى الشخص المعني ، وهو نوع من السندات العقارية المكتملة قانونًا ، والتي حصل عليها أصحاب العقارات بعد الحصول على موافقة السكن من البلدية ، من خلال تأكيد المشروع وفق المعايير التركية القياسية للسكن والإقامة ، حيث لا يواجه أصحابها بعد ذلك أي مشكلة قانونية على الإطلاق.
6. موافقة الإسكان في تركيا
الموافقة التي تمنحها البلدية للمباني المقامة وفق معايير محددة تثبت أن المبنى المعني قد تم إنشاؤه وفقاً لمشروع البناء المعتمد. من أجل الحصول على الموافقة السكنية ، يجب الالتزام بالمعايير التي تفرضها الدولة ، مثل وجود سلم حريق ، والحالات الطارئة ، وإنشاء مبنى مقاوم للزلازل ، وطفايات الحريق في المبنى وغيرها ، مهمة الحصول على موافقة دائرة الإسكان على المقاول أو الشركة المتعاقدة التي ستنشئ المشروع وبعد الحصول على الموافقة يتم تحويل سندات الإسكان لجميع المشترين إلى سند ملكية كامل.
7. سند الملكية الانتقالي(سند المشاركة)
الملكية الانتقالية هي حق الملكية في العقار لفترة معينة من العام.
يتم تحديد الملكية الانتقالية للعقار من خلال فترة 7-10 أو 15 يومًا في السنة ، أي شراء عقار بالتزامن مع تحديد وقت استخدام هذا العقار ، وهو أمر شائع في العقارات الخاصة لقضاء العطلات و مثل. للمالك جميع حقوق الملكية من البيع والإيجار والتنازل عن حقه للآخرين.
8. السجل العقاري المشترك - وثيقة طابو في تركيا
السّجلّ العقاريّ المشترك (الطابو) هو عبارة عن إجراء حديث من نوعه يتمّ فيه تسجيل العقار باسم أكثر من شخص واحد في الوقت نفسه، ويعتبر هذا التطبيق أحد الأدوات الاستثماريّة الجديدة في سوق الاستثمار العقاري في تركيا، حيث يمكن لأكثر من شخص واحد تملّك العقار نفسه.
ويتمّ في هذا النّوع من قيود السّجلّات العقارّية تسجيل العقار بنسب متساوية أو مختلفة بين الشّركاء حسب رغبتهم.
9. السجل العقاري التجاري
هو السجلّ الذي يجب الحصول عليه، في حال كان العقار مخصّصاً للفعاليّات والأنشطة التجاريّة. وتشمل العقارات من هذا النوع كلاً من: المكاتب، والمحلات، والمخازن، وما شابه ذلك من الدكاكين والعقارات الأخرى ذات الاستخدام التجاريّ.
وكذلك المساكن التي تمّ تحويل استخدامها من السّكن إلى الاستخدام التّجاريّ؛ لذلك فمن المهمّ جداً أن يتمّ تسجيل الغرض من استخدام العقار على السجلّ العقاريّ، ويجب تدوين عبارة "سجل تجاري عقاري" على سجلّات العقارات التي تقوم بمزاولة الأنشطة التجاريّة.
وهناك عدة أمور يجب الانتباه إليها أثناء استصدار السجل العقاري، من أهمها "نوع العقار" الذي يجري تسجيله أو امتلاكه؛ حيث يمكن مثلاً أن يتمّ بيع عقار على اعتبار أنه مسكن، في حين أنه سبق تسجيله لدى دائرة السجلّات العقاريّة تحت بند سجلّ عقاري تجاري!
ويجب في مثل هذه الأحوال، القيام بتغيير نوع العقار في السجلّات العقارّية، من أجل تلافي حدوث مشكلات في المستقبل أثناء دفع الرسوم أو الضرائب المتعلّقة بهذا العقار، ويمكن تنفيذ ذلك عن طريق مراجعة البلديّة التي يتبع إليها العقار.
ويجب الانتباه إلى أمر آخر -هامّ وضروري -وهو الحصول على الرّخص اللّازمة للعقار الذي يتمّ تملّكه، وهي الرّخص والأذونات من قبيل: رخصة الارتفاق الطابقي، والملكية الطابقية، ويجب التأكد من وجودها في حالة المباني السكنية.
إنّ هذا الأمر ضروريّ للغاية، لا سيّما في حال تمّ شراء العقار باستخدام قرض عقاريّ من المصرف، حيث يتمّ تطبيق غرامات ماليّة على الشقق السكنيّة التي لم يتمّ استصدار رخصة الملكيّة الطابقية لها؛ ويمكن مراجعة دوائر السجلّات العقارّية للنظر في مدى صحة هذه الرّخص وتدقيقها.
ويتمّ تنظيم السّجل التجاريّ العقاريّ عن طريق تدوين اسم صاحب السجلّ، وحجم العقار بوضوح، بالإضافة إلى موقع العقار، ونوع العقار، ووضع الحصص المثبّتة فيه، وأصحاب الأسهم والحصص الموجودة فيه.
ولابدَّ من تدوين كافّة التعديلات التي تمّ القيام بها في السجلّ العقاريّ العائد إلى العقار إن وجدت، إضافة إلى تسجيل الرقم التسلسليّ، والتاريخ العائدين إلى العقار.
ويجب مراجعة كلّ من البلديّة التي تعود سجلّات العقار إليها، ودائرة السجّلات العقاريّة التي يتبعها هذا العقار، وذلك للاطلّاع على الشروط الإضافيّة الأخرى في حال وجودها.
رسوم السجل العقاري - رسوم الطابو في تركيا
يُعدّ رسم السجل العقاري (الطابو) من البنود الهامّة التي لا بد من أخذها في الحسبان قبل شراء العقار، لأنها دفعة ليست بالقليلة، إذ تبلغ 2 بالمئة من سعر العقار، تفرضها الدّولة على كلّ من البائع والمشتري.
وعلى الرّغم من عدم وجود نصّ واضح وصريح في هذا السياق، إلاَّ أنّه يتمّ تحميل مصاريف الرّسوم عادة على الطرف المشتري، أي أن المشتري يدفع 4 بالمئة من مجموع قيمة العقار كرسم للسجل العقاري، فعلى سبيل المثال: إذا كان سعر العقار 200 ألف ليرة تركية، فسوف تبلغ قيمة رسم الطابو 8 آلاف ليرة تركية!
لذلك لا بد من أخذ هذا المبلغ بعين الاعتبار، والاتفاق مقدّماً بين الطرفين، حول طريقة سداده بوضوح بين البائع والمشتري.
وفي حالة وجود وسيط بين البائع والمشتري، فلا بد من تحديد العمولة التي سوف يحصل عليها الوسيط، إلى جانب النفقات المترتّبة عند تسديد رسوم بيع العقار.
كلّ ما سبق من معلومات تفصيليّة يؤكّد مدى أهمية الثّقافة العقاريّة السّليمة قبل الإقبال على الاستثمار العقاري، وهنا تكمن فائدة خدمة الاستشارات العقارية في تركيا.